新城控股,2017年下半年的保利地产

2018年新城控股现有383个项目。加上今年上半年80个项目,共计463个,拟出售40个项目,剩余423个。1.3亿土地储备,足够未来几年的开发。关键是423个项目全国布局,足以低于销售风险,确保合约销售的稳步增长。要不是下半年上下游融资抽紧,新城还是能够保持高位数双位数增长的,现在因为老王事件和融资普遍性收紧,成长性会受到影响,但是乐观估计可以超越行业平均水平。因为有这么多的项目在开工,在建,在销售,在交付。

其中吾悦综合体项目有118个。2019年已经开业44个,到年底开业64个。2020年开业34个,合计98个的样子。基本能够完成100个的既定目标。租金收入40亿-60亿-90亿。

新城控股,2017年下半年的保利地产

商业和住宅项目305个。综合体项目占总的开发类项目的三分之一。

305个开发项目的目标利润是不能低于8-10%的,现金流支撑了吾悦综合体的高周转的资金需求,吾悦综合体的高周转也支撑了公司的经营现金流的稳健和增长,并且吾悦综合体的配套高毛利和租金带来的成本其他收入,支撑了公司的整体毛利率的上升,也支撑了公司核心净利润的增长。

公司债目前有100.6亿的样子。真的不多。我所知道的几个TOP排名50-60位的地产商都有200多亿以上的公司债发行呢。这说明新城的去化率真的很好,快周转是行业龙头。极低的负债率就是创造了近3000亿的合约销售。难怪全年净资产收益率会高达43%。

2019年计划开工面积2040万平方米,我们按照1.16万元/平的均价算,2366.4亿的货值。上半年新开工计划是1834万平,下半年计划开工是206万平。中报显示2019年下半年货值达5800亿。超过6000亿的货值足够两年近3000亿的合约销售之需求量。所以,不要武断说新城控股未来两年就没有成长性了,成长性可能不是高位数的两位数,但是保持10%的成长性也问题不大的。@今日话题 $保利地产(SH600048)$ $融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$

下图是我2017年9月研究保利地产,万科a和融创中国的图标分析笔记,供参考对比:

新城控股,2017年下半年的保利地产

结论,新城控股跟2017年下半年的保利地产的体量已经差不多了,无论是全国布局的项目分布及数量,新开工的面积,土地储备,上半年的销售金额,财务状况(资产负债率),已售未结转的面积都非常接近,甚至要大一些。当时保利地产的市值在1400亿左右上下浮动,现在已经1700亿,突破2000亿亿是指日可待。这就给我一个憧憬,新城控股也许有一天会跟保利地产今天一样,也会有2000亿的市值呢?那对比现在的市值就是4倍的增长了,虽然不一定必然会有4倍的增长,但是凸显新城控股的弹性和安全边际都是同行里的佼佼者了。

在2017年9月当时我就这样断言,保利地产具有 全国400多个楼盘。随便你调控。东边不亮西边亮。东边不卖西边卖。保证销售增长。利润增长~最终市值增长股价上涨。明年具备每月300亿的销售量。预计3600亿。保利明年股价20元。

现在的新城也具备了每月300亿的销售的量和销售的能力,新城如果每月300亿的销售,未来可以看到新城的年合约销售额会达到3600亿,甚至4000亿。现在唯一的变数是融资收紧,但是经过下半年的休养生息,新城耐心等待老王事件的负面影响过去,耐心等待银行恢复直接融资和新增贷款,进一步改善财务状况,积累账目更多的现金,让经营性现金流入的净值变为正数甚至达到几十几百亿的数额,耐心等待土地价格的下滑,然后逆向扩张,新城也有能力进军top前五的。让我们拭目以待吧。

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